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按揭贷款中法律关系 |
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从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。上述主体在从按揭贷款中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为。各方主体之间的法律关系分别为：
1、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。
2、银行与购房人之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，向银行提供文件资料，申请个人住房（或商业）抵押贷款；银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。
3、开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购房屋抵押给银行，但由于多数房屋为期房，在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。
4、购房人与银行之间的抵押关系。购房人向银行申请借款后，要将所购房屋抵押给银行，做为向银行申请按揭贷款的担保。购房人未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。 |
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